资料更新：2026年9月10日｜本文用于一般买房教育与初步预算，不构成法律、税务、贷款或财务建议。
第一次买房，很多人只记得准备 10% 首期，却忽略律师费、估价费、文件支出、保险及交割调整款。结果往往是看中房子、准备签 SPA 时，才发现手上的现金不够。
一句话结论
以 90% 房贷为例，首购族可先用“房价的 13% 至 15%”作为较安全的现金预算。
| 房价 | 10% 首期 | 90% 房贷 | 建议交易缓冲金 | 建议总现金 |
|---|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM30,000 | RM270,000 | RM9,000 – RM15,000 | RM39,000 – RM45,000 |
| RM400,000 | RM40,000 | RM360,000 | RM12,000 – RM20,000 | RM52,000 – RM60,000 |
| RM500,000 | RM50,000 | RM450,000 | RM15,000 – RM25,000 | RM65,000 – RM75,000 |
这不是“最低到不能再低”的数字，而是给首购族一个更安全的预算范围，避免签约后才发现现金不足。若银行提供更高融资，或发展商承担部分费用，实际现金可能降低；反之也可能提高。
为什么还要多留 3% 至 5%？
- 律师专业费：Sarawak 有自己的 Advocates’ Remuneration Rules，不应直接套用西马网站的计算器。
- Valuation / 估价费：尤其是 subsale 房产，银行可能要求正式估价。
- Disbursements：例如 land search、registration、印刷、交通、查册及其他文件支出。
- SST（如适用）及银行相关文件费用。
- MRTA / MLTA / Takaful：有些银行可纳入融资，有些买家会选择现金支付。
- Apportionment / 调整款：例如 quit rent、assessment、maintenance 等按交割日分摊。
重点：RM400k 的房子，10% 首期是 RM40k，但“手上刚好只有 RM40k”并不安全。签约前最好把首期和交易费用分开计算。
2026 首购族的重要优势：Stamp Duty 100% 豁免
Budget 2026 Appendix 15 提出：符合条件的马来西亚公民购买价值不超过 RM500,000 的首间住宅，可享有以下 100% stamp duty exemption：
- Instrument of Transfer（转让文件／常被称为 MOT 相关印花税）
- Loan Agreement（贷款协议印花税）
有效期：Sale and Purchase Agreement（SPA）须于 2026年1月1日至 2027年12月31日期间签署。
如果没有豁免，大约会是多少钱？
| 房价 | 一般转让印花税* | 90% Loan 印花税* | 示例节省 |
|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM5,000 | RM1,350 | RM6,350 |
| RM400,000 | RM7,000 | RM1,800 | RM8,800 |
| RM500,000 | RM9,000 | RM2,250 | RM11,250 |
*示例按一般住宅转让印花税阶梯及住宅贷款 0.5% 的常见法定计算方式示意。实际评税与豁免资格须由 LHDN／律师最终确认。
Stamp Duty 豁免可以省下一笔可观的现金，但律师专业费、估价费、disbursements、SST、保险／takaful 等不会因此自动全部消失。
Miri / Sarawak 买家要注意：律师费规则不同
Sarawak 有独立的 Advocates’ Remuneration Rules。很多网上的“Malaysia legal fee calculator”实际上按照西马律师收费规则设计；Miri 买家应参考 Sarawak 的规则，并向本地律师取得正式 quotation。
Sarawak 2022 First Schedule：基本 scale（节选）
| 金额区间 | Scale |
|---|---|
| 首 RM10,000 | 2.50% |
| 接下来 RM40,000 | 1.00% |
| 接下来 RM50,000 | 0.90% |
| 接下来 RM200,000 | 0.80% |
| 接下来 RM400,000 | 0.70% |
以 full scale 作为数学参考，RM300k、RM400k、RM500k 房价大约分别对应 RM2,700、RM3,400、RM4,100。这不是最终律师账单，因为 subsale、SPA／transfer、融资文件、代表身份、额外文件、SST、登记及银行要求都会影响实际收费。
首购族签 Booking 前，先做这 5 件事
- 先做 Loan Eligibility：先知道银行大约愿意借多少，再决定房价范围。
- 把首期和交易费分开：首期不是全部现金成本，至少另外预留约 3% 至 5% 作为交易缓冲。
- 确认 First-Home Stamp Duty 资格：确认过去是否有住宅持有记录、房产类型是否符合，以及 SPA 日期。
- 向 Sarawak 律师拿书面 quotation：要求列出 professional fee、disbursement、SST 及可能的 financing documents。
- 不要把所有存款清空：完成买房后仍会有搬家、维修、家具及紧急资金需求。
快速记住
- RM300k 房子：建议准备 RM39k – RM45k
- RM400k 房子：建议准备 RM52k – RM60k
- RM500k 房子：建议准备 RM65k – RM75k
想知道自己的收入可以买多少价位的房子？先算 Loan Eligibility + Cash Budget，再开始找房，会更有效率。
下载：Miri Property Hunter First-Home Buyer Cash Guide 2026（PDF）
资料来源
- Malaysia Ministry of Finance – Budget 2026, Tax Measures, Appendix 15
- The Advocates Association of Sarawak / Sarawak Government Gazette – Advocates’ Remuneration (Amendment) Rules 2022
- The Advocates Association of Sarawak / Sarawak Government Gazette – Advocates’ Remuneration (Amendment) Rules 2018
- Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN / HASiL) – Stamp Act 1949
免责声明：本指南仅用于一般买房教育与初步预算，不构成法律、税务、贷款或财务建议。房贷 margin、估价、律师收费、SST、disbursements、保险／takaful、土地与房产类别、银行政策及首购优惠资格均可能因个案而异。签署 Booking Form、SPA 或 Loan Agreement 前，请向 Sarawak 执业律师、银行及相关政府部门取得个案确认。